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不動産屋で探したときは、条件に合う土地が少なかったのに、
グランディアさんで土地を探したら、選べる物件が増えました。
※関連会社グランドステージが宅建業者です。
お客様にこう言っていただくのが多い理由は、
私たちの土地探しが不動産業者とは違う方法だからです。
その違う方法というのは、何かをご説明します。
A町1丁目に1,200万円の土地が、
B町2丁目には1,600万円の土地があります。
最寄り駅からの距離や、周辺環境はほとんど変わりません。
上の図を見ると、土地の形に納得できればA町1丁目の土地の方が400万円安いので、いいかもしれません。
不動産業者の多くは、これだけの情報で｢どちらが良いですか？｣と、聞いてきます。
もちろん、近隣の環境の説明ぐらいはあるでしょうが・・・。
少し気の利いた不動産業者は、｢A町1丁目の土地は水道が引き込んでありますが、B町2丁目は道路から引き込む水道工事が必要で、だいたい30万円ぐらいかかると思いますよ｣そのぐらいの説明はあるかもしれません。
でも、この情報だけで土地の購入を決断してもいいのでしょうか？
これだけの情報では土地を購入後、追加予算が必要になる可能性は極めて高いと思います。
なぜなら、土地を購入する際には気を付けなければいけない事が水道以外にもたくさんあります。例えば・・・、
- 道路や隣地との土地の高低差
- 地盤改良
- 地中埋設物
- 給排水(水道・下水道)設備
- 隣地境界線
土地が道路よりも低い場合は土を盛る場合がありますし、逆に高いと土を取らなければいけません。隣地との高低差がある場合も土留め工事が必要となり、余分な費用が必要となる場合があります。土地探しをしていると、他の土地と比べて結構安い物件があります。その安い物件に限って、土地そのものが崖地になっていたり、道路から2～3mも高かったり低かったりする事があります。プロの私たちでさえ、見ただけではすぐに工事費用が分からない場合が多く、数百万円の費用がかかる可能性もあります。
※土を盛る場合は、擁壁などの土を留めるための壁が必要な場合もあります。
住宅は坪面積にもよりますが約2t～3tの重さがあります。その重みを地面が支えられるのかを地盤調査をして判断します。以前が田んぼや畑であれば、地盤が軟弱である可能性がありますし、駐車場であれば比較的、地盤が固いと思われます。地盤改良工事は数種類の方法があり費用も30万～150万円と幅が広いです。
実際にあった話ですが、お客様に土地を紹介したときは更地(土地に何もない状態)だったのですが、以前に住宅が建っていたようで、よく見ると地面からコンクリートが出ていました。確認すると、以前に建っていた住宅の基礎がまるごと残っていました。決して多い例ではありませんが、住宅の解体工事費を安く抑えるために、基礎を残して解体するというケースもあります。不動産売買は現状のままの引渡が多いですから、上記の場合は、買い主の負担で基礎を撤去することになってしまいます。
水道は県や市の水道と井戸の大きく2つに分けることができ、排水(下水道)は本下水と呼ばれる公共下水道が道路内に入っている場合と、公共下水道が入っていない土地では浄化槽などの装置に排水を流す場合の2つに分けることができます。浄化槽は40～60万円の費用がかかりますし、この給排水が土地の中に入っているか？前面道路に入っているか否かで数十万円や高ければ100万円を超えた費用がかかる場合があります。
土地には必ず隣地境界線があります。土地と土地を仕切っている重要な境界線です。
そして、住宅が建っている(建っていた)場合は隣地境界線のほとんどにはブロックやフェンスなどで区切られています。
そのブロックやフェンスにも、当然のように費用が必要です。
例えば、（イ）は隣地の所有者とブロックが共有(半分づつ所有)ということです。新たにブロックやフェンスなどを工事する必要はありません。どうしても、新しいブロックやフェンスにしたい場合には、隣地の所有者の承諾が必要です。
（ロ）と（ハ）は、共有ではなくどちらか一方の所有物です。ブロックがない反対側の土地を所有する場合は、新たにブロック工事が必要な場合もあります。必要な場合もあるというのは、隣地にはブロックが建っているんだから、自分の土地にブロックを建てる必要がないという方も多くいます。
土地を購入するには、この隣地境界線のブロック工事も大きく費用を前後させる原因となります。
それでは、この2つの土地に住宅を建てるために、どのぐらいの費用が必要でしょうか？
比較するために見積書を作ってみました。
いかがでしょうか？(ここまでの作業は通常、私たちが行っていることです)
A町1丁目の土地が、とても高くなっているのが分かると思います。
少し大袈裟かもしれませんが、安いからと言って間違った基準で土地を買ってしまうと、この例えのようになってしまう可能性があります。
土地を購入する際に気を付けなければいけないのは、土地を購入するのにいくらの費用がかかるのか？ではなく、土地を買って住宅を建てるまでに必要な費用は一体いくらなのか？ということです。
この質問の仕方によっては、不動産業者からの答えが違ってくると思います。
土地を買って成功するためには、住宅を建てるまでにいくら必要か？
この質問はとても重要です。
私たちは土地を紹介して手数料を収入としている不動産業者ではありません。
だから、土地を購入するのにいくらの費用がかかるのか？ではなく、土地を買って住宅を建てるまでに必要な費用は一体いくらなのか？という基準で土地を探します。
これが、私たちの土地探しが不動産業者と違う理由です。
住宅を建てるために必要な全体予算を常にお客様に把握してもらいながら、
土地を探すのが私たちが得意とする土地探しの方法です。
