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住宅ローンは、どこで借りても同じだと思っていました。
でも、約4,800種類の住宅ローンがあると聞いて驚きました。
From：ファイナンシャル・プランナー 赤荻 勝也
佐倉市王子台1-21-2
平成20年1月21日月曜日
PM19時54
私はファイナンシャル・プランナーという、
特定非営利活動法人（NPO法人）
日本ファイナンシャル・プランナーズ協会認定の資格を取得するために、
金融や保険、税金などの専門的な勉強をしてきました。
そして、ファイナンシャル・プランナーの資格を取得した後、たくさんのお客様に住宅ローンを紹介してきました。
私はお客様にお会いすると、必ずお伝えすることがあります。
それは現在、約4,800種類の住宅ローン商品があるということです。
地元信用金庫やメガバンクと言われる大手都市銀行、大手企業では社内融資制度なども含めて様々な住宅ローン商品があります。
このことをお伝えすると、ほとんどのお客様は住宅ローン商品の種類の多さに驚かれます。
無理もありません。
専門家の私でさえ、始めて聞いたときは驚きました。
4,800種類もある、住宅ローン商品の中からお客様に合った適切な住宅ローンを紹介することが出来るのか？
これだけの種類があると、ご提案する私たちもお客様に合う適切な住宅ローン商品を探し出すのに一苦労です。
インターネットで【住宅ローン】と検索すると、たくさんの金融機関のホームページが出てきます。
そして、ホームページを見ると長期年数で固定の低金利を大きく表示している金融機関が目立ちます。
すごくお得に見えるので、その金融機関に電話をしてみると、『契約事務手数料に50万円が必要です』と言われました。
要するに、金利を低くした分を契約事務手数料にして、上乗せしているのです。
もちろん、そうではない金融機関もあると思いますが・・・。
なかなかホームページを見ただけでは分かりません。
プロの私でさえ、簡単に見抜くことは出来ませんでした。
一般のお客様であれば、なおさら分からないと思います。
そこで私は、誰にでも分かるように住宅ローン商品を選択する基準を考えようと思いました。
私がお客様にご提案する、住宅ローン商品を選択する基準をご説明する前に、
一般的な住宅会社の営業マンが提案している住宅ローンの基準をお教えします。
- お客様が勤めている会社と提携している銀行
- 住宅会社のメインバンク(住宅会社の経営に関する取引上の)
- 審査基準の甘い、余計に貸してくれる銀行
- 銀行の担当者の愛想が良く、たくさん会社に訪問してくる。
ほとんどが、こういった基準だと思います。
いかがでしょうか？
なぜ、ほとんどの住宅会社の営業マンが、上記のような基準で住宅ローン商品を
お客様に紹介するかというのは、住宅会社の営業マンが楽だからです。
融通の利く銀行や手続きの楽な銀行を紹介すれば、営業マン自身の仕事が楽になるからでしょう。
そもそも、営業マンの基準はお客様に適した住宅ローンなのかというよりも、手間がかからないのが良いとなっている気がしますし、住宅ローンの知識がない営業マンも多いとは思います。
もしかすると、今お読みいただいている方の中にも、こういった基準で金融機関を紹介されている方がいらっしゃるかもしれません。
これでは、必ずしもお客様に合う適切な住宅ローン商品に巡り合うとは限りません。
それでは、私がお客様に住宅ローン商品をご提案するときに基準としてまとめた、
『余分な返済をしないための、住宅ローン会社を選ぶ6つの基準』をお伝えします。
この方法を使えば、お客様自身で住宅ローン会社を見つけても失敗することは無いと思います。
- 金利だけではなく、ライフプランや他の条件を考えて総合的に判断する。
- 住宅ローンのリスクをどのように考えるかが判断のポイント
- 借入先のローン条件で選ぶ
- ひとつの借入先で固定金利期間選択型とフラット35を比べる
- 複数のローンを組み合わせる場合には、借入れ条件をより細かく確認する
- 社内融資などを利用する場合の注意点
住宅ローンの選択にあたっては、融資を受ける方の収入や年齢、家族構成などを考慮して、総合的に判断することが大切ですが、実際に住宅ローンを選択する場合、多くのお客様が「金利」や「当初の返済額」をポイントに選択しようとします。
金利や当初の返済額は、住宅ローン選びの大きなポイントではありますが、金利や当初の返済額だけで住宅ローンを決めてしまうのは避けた方が無難です。
なぜなら、住宅ローンは長期間の返済になるので、将来の家族構成やライフプランを考慮して
判断した方が良いからです。
住宅ローンのリスクを客観的に把握することが大切です。
住宅ローンの返済は非常に長期間になるため、借入れ当初の返済額だけに注目して選択するのも、逆に返済額が変わらない事を最優先させて固定金利型の住宅ローンを選択するのも、どちらがよいとは一概には言えません。
適切に選択するときは、「損か、得か」といった観点で選ぶのではなく、どのような性質のリスクをどのように取るかを考慮することが大切です。
例えば、賃貸住宅の家賃と住宅ローンの月々の返済額を比較する場合が有りますが
これらは、月々に支払う額が同じでも潜在しているリスクには違いがあります。
仮に世帯主の方が亡くなった場合、賃貸住宅の家賃は、その後も支払いが続いていきます。
しかし、住宅ローンの場合は、団体信用生命保険に加入する場合がほとんどなので
団体信用生命保険の保険金によって残債は完済されます。
ですから、世帯主の死亡時のリスクを考えた場合、賃貸住宅の場合は持家に比べ死亡時の
保険金額を手厚くする方が好ましいと思います。
このように表面上は、月々の支払額が同じでも潜在しているリスクには違いがあります。
借入先を検討するときはまず、それぞれの金融機関のローン条件を調べることが大切です。
借入先のローン条件を調べるときは、給与振込みなどで普段からよく利用している金融機関から、手をつけてみるのもひとつの方法です。よく利用している機関なら、住宅ローンの相談をもちかけやすいでしょうし、初歩的な質問もしやすいと考えられるからです。
民間の金融機関では、それぞれのプロパーローン（金融機関の固有の住宅ローン）の他に、
住宅金融支援機構がバックアップする
フラット35も扱っています。民間金融機関のプロパーローン（金融機関の固有の住宅ローン）は、固定金利期間選択型が中心になっていますが、固定金利型のフラット35と比べて、いずれかの金利タイプを選択することが出来るわけです。
ただしフラット35の金利は、借入先によって異なるので、フラット35を利用すると決めた場合は、別の金融機関の金利も調べてみることが大切です。
民間の金融機関では、複数のローンを組み合せる事も可能です。
金利タイプの異なるローンを組み合せることによって、変動金利型や固定金利期間選択型の金利の低さと、金利変動のない固定金利型の安心感の、両方を手にすることができます。
また、返済年数を別々に設定するなど、より生活設計に合わせた住宅ローンのプランニングが行えます。
なかでも、民間のプロパーローン（金融機関の固有の住宅ローン）と、フラット35を組み合せる「フラット35パッケージ」を利用すると、金利の変動リスクを抑えることが出来るだけでなく、ローンの手続きを一体的に行えるなどのメリットが加わります。
勤務先に住宅融資がある場合は、その融資も借入先の候補になります。
会社から融資を受けられれば保証料がかかりませんし、手続きも金融機関に出向いておこなうよりは簡素化されているメリットがあります。
ただし、社内融資を受ける場合は、気をつけるべきことがあります。それは、途中で会社を辞めることになった場合、一括返済を求められる可能性があること。自分自身に辞める気持ちがなかったとしても、病気で働けなくなるなど、リストラの対象にならないとも限りません。万が一辞めることになった場合は、住宅ローンの残債額を一括返済しなければならないのかを、事前に確認しておくとよいでしょう。
一括返済を求められる場合、金融機関から新たにローンを借りて返済しなければならないため、住宅ローンが担保割れしないように気を配っておく必要もあります。
ここまで、住宅ローンを選ぶ基準をお伝えさせていただきましたが、個々のご家庭によって適切な住宅ローンは異なります。
私の今までの経験をもとにまとめた、『余分な返済をしないための、住宅ローン会社を選ぶ6つの基準』を参考にしていただければ、住宅ローン商品選びに成功すると思います。
もし、｢もっと詳しく話しを聞いてみたい｣とか｢具体的に相談したい｣というご希望がありましたら、お気軽に下記の申込フォームよりお申し込みかお電話下さい。
